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房地產迎來“二次機遇”?未來大約100個城市“有戲”_政前方_南方網

2019-04-15 07:43 來源:21世紀經濟報道 張曉玲 鄧純榕 朱雷

  中國城市化進程行至中盤,終于確定了方向。

  4月8日,國家發改委發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》(以下簡稱《重點任務》),“放寬落戶”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈;文件還首次提到了“收縮型城市”。

  這被很多評論認為是二次城市化的開啟;又是對當下真實城市化進程的制度確認;資本市場對此反應靈敏,地產股4月9日大漲,萬科漲超6%。

  城市化是中國房地產的發端。三十多年來,伴隨城市化進程,房地產商的業務擴張遍及數百個城市,有的已深入五線;但同時,房企也在一些城市遭遇了“滑鐵盧”。

  早在2015年,萬科高級副總裁譚華杰就指出,中國進入到了“二次城市化”階段,即城市群和都市圈的發展階段,對房企而言,這是“第二次巨大的歷史機遇”。

  保利發展也認為,中國已開始了以核心城市向外圍擴展的“二次城市化”,城市群和都市圈成為中國經濟發展和房地產市場的核心引擎。

  二次城市化進程中的房地產,必然與此前不同。增量市場規模見頂,房企必須挖掘存量,轉型運營,開發+運營并進。

  這個時期,有上述兩類業務發展潛力的城市,可能就在100個左右。如保利就提出了“百城發展論”,動態布局100個城市。

  城市化2.0

  如果說一次城市化是將鄉村變成城市,那么二次城市化則是將城市變成“城市帶”。《重點任務》提出,深入推進城市群發展和培育發展現代化都市圈。

  這個文件是此前發改委文件的進一步深化。早在2月21日,發改委發文,首次在國家層面明確了都市圈的概念,是指在城市群內部,以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮化空間形態。

  譚華杰認為,由單一發展、獨立發展的點狀城市,向互相連通的城市帶轉移,是城市化第二階段的主力模式。

  在二次城市化的浪潮中,一二三四線的劃分標準不再適用,取而代之的是“都市圈”和“城市群”的興起,統稱為“城市帶”。

  “未來不能融入城市群的,就會變成‘收縮型城市’。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  而能否融入,人口是第一位的。保利認為,人口規模拐點將至,人口分布走向“零和博弈”,未來高素質人口將進一步向城市群聚集,這部分高質量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局。

  人才競爭決定未來城市格局之變,這也是各城市打響“人才爭奪之戰”的底層邏輯。

  多位業內人士預計,發改委新的文件之后,放寬落戶將在一些熱門城市推出,它們在搶奪人口大戰中擁有更多的優勢,比如杭州、深圳。

  與人口并列的是產業。如果不能分享和分流核心城市的產業資源,也會有淪為收縮型城市的危險。

  根據國內一些學者的研究,全國范圍內,已有100個左右的城市在過去幾年里連續“收縮”,主要表現為連續3年或3年以上的常住人口減少。

  《重點任務》稱,收縮型中小城市要瘦身強體,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中。

  深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,“收縮型城市”是世界城市化發展的規律。在城市化發展后期,會出現小的、偏的、經濟技術弱的城市,人口大面積流出的現象。

  宋丁稱,“收縮型城市的房地產市場也會萎縮,未來房價可能出現比較大的下跌。”

  房企的業務布局也在避免進入這類城市。“我們現在選擇進入的城市,都要求是人口凈流入、產業有支撐的”,中國恒大總裁夏海鈞稱,單純一二線和三四線城市的劃分,已經不適用了。

  聚焦百城

  隨著房地產行業洗牌加劇,如何在二次歷史機遇中分得更大的蛋糕,成了開發商必須思考和面對的問題。

  3月5日,保利發布《2018-2019年房地產行業白皮書》,提出城市的生命周期就是房地產的生命周期,2018年四季度以來,房地產已進入15萬億之后的峰值時代;未來有房地產發展潛力的城市在100個左右。公司將在動態調整中,不斷聚焦百城。

  保利圈定的城市包括,聚焦“胡煥庸線”東南,一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群,它們仍將主導峰值時代;而在“南強北弱”格局下,北方向少數大城市聚集的效應更明顯,南方城市布局機會整體優于北方。

  不止保利,目前大多數主流房企的城市布局也在100個以內,并且聚焦城市群與都市圈。

  過去三年,萬科已刻意收斂聚焦70-80個城市,“我們現在是可進可退。”萬科董事會主席郁亮說。這也預示著,萬科在進入城市增量上不會太多。

  新城發展2018年銷售覆蓋77個城市,土儲大部分集中在長三角地區,占比50.2%。

  3月11日,新城董事長王振華在業績會上透露,未來將做大粵港澳大灣區這塊蛋糕,策略是和大灣區一些成功的城改和舊改公司強強聯合。

  首次進入“千億俱樂部”的陽光城也聚焦戰略城市群,在深耕福州地區的基礎上,拓展長三角、京津冀地區。

  3月15日的業績會上,陽光城副總裁徐愛國表示,“我們會主要投資一二線城市,適當關注一些經濟比較發達、規模比較大、人口吸附力強的城市,特別是大城市周邊的城市群和二線城市”。

  老牌房企則大多謹慎選擇進入的城市。招商蛇口布局60個城市及地區,2018年末土地儲備中長三角占比29%,粵港澳大灣區28%;遠洋地產布局全國45個城市,2018年京津冀城市群表現突出,銷售額和土儲皆占比42%,排在各城市群前列。

  中信建投證券指出,超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應將會最為顯著,都市圈和城市群人口在城鎮總人口中的比重也將會進一步提升,這都將會對一二線城市房地產市場的需求端產生長期性的穩定支撐。

  嚴躍進認為,房企不斷聚焦百城主要是出于兩點考慮,首先是核心城市有穩定的產業和人口凈流入,有發展潛力,增量見頂還可以做存量運營;其次是選擇城市投資也需要較多的時間和金錢成本,企業會選擇深耕已進入的城市。

  “目前房企都很重視以城市群的口徑去統計銷售和土儲情況,也透露出他們關心城市群的發展機會以及背后的市場需求。”嚴躍進說。

  對于二次城市化的“容量”,郁亮認為,二次城市化大概還有20個點的空間。

  中原地產首席分析師張大偉則表示,中國房地產不可能快速發展到城鎮化的70%-80%,“戶籍城市化率比實際城市化率低16%,證明房價已經制約城鎮化發展速度,房地產已進入了存量時代”,張大偉說。

  本報記者 張曉玲 實習生 鄧純榕 朱雷 深圳、廣州報道

編輯: 何柏梅

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