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粵有料|國管公積金實行二套房“認房又認貸”,對廣東有何影響?_粵有料_南方網

2019-04-12 23:33 來源:南方網 許蕾

  文|有料哥

  中央國家機關住房資金管理中心12日印發《關于調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》明確,借款申請人家庭在北京市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的,以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的,按二套住房貸款政策辦理。購買二套住房的,首付款比例不低于購房總價的60%。新政從4月15日開始執行,以網簽日期為準。

  今天,有料哥就來跟大家聊聊國管公積金新政,跟廣東老百姓有沒有關系?是否意味著公積金政策再度全面收緊?對市場的影響又是如何?

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  新政內容

  實施差別化貸款,二套房首付不低于六成

  先看看《通知》的重要內容有哪些。《通知》指出,要加大力度支持基本住房消費需求。支持職工購買政策性住房。職工購買政策性住房的,確定住房公積金個人住房貸款額度時不考慮繳存余額、繳存年限、配偶繳存情況及調節系數等因素。《通知》要求,購買政策性住房辦理貸款實行自動階段性擔保。材料齊備的,從申請到發放的辦理周期不超過8個工作日。

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  《通知》明確,調整貸款申請條件。借款申請人申請貸款,應符合如下條件:借款申請人申請貸款時應連續繳存住房公積金6個月(含)以上且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態;或經中央國家機關住房資金管理中心(以下簡稱資金中心)審核同意,處于緩繳、封存或者退休銷戶狀態的繳存職工。借款申請人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個人住房貸款和政策性貼息貸款。

  《通知》要求,進一步實施差別化貸款政策。

  調整住房套數認定標準。借款申請人家庭(包括借款申請人、配偶及未成年子女)在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄的,按首套住房貸款政策辦理。借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的,以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的,按二套住房貸款政策辦理。被認定為二套以上住房的,不予貸款。

  調整首付款比例。借款申請人購買經濟適用住房的,首付款比例不低于購房總價的20%;購買經濟適用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于購房總價的30%;購買二套住房的,首付款比例不低于購房總價的60%。借款申請人購買存量房屋的,購房總價以房屋評估值和購房合同總價兩者中較低者為準。

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  調整二套住房貸款最高額度。首套住房貸款最高額度為120萬元,執行貸款基準利率;二套住房貸款最高額度為60萬元,貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍。

  《通知》還調整了貸款期限和月還款額上限。貸款期限不得超過25年,最長可計算到借款申請人法定退休年齡后5年,最高不得超過65周歲。在保證借款申請人基本生活費用的前提下,根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率,按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。

  《通知》要求,進一步方便職工辦理業務。要開辦住房公積金沖還貸業務,實現貸款辦理“只跑一次”,進一步精簡證明材料,公示貸款辦理進度等。

  《通知》自2019年4月15日起執行,以網簽日期為準。此前已完成網簽的,按原規定執行。

  新政釋疑

  什么是國管公積金?為什么公積金政策這么被市場關注?

  這個《通知》與廣東老百姓關系大不大?有沒有影響?咱們先來看看什么是國管公積金,為什么公積金政策這么被市場關注。

  1、國管公積金

  國管公積金有別于北京市市管公積金,是指中央國家機關及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金,還包括中央直屬機關分中心繳存的住房公積金,由中央國家機關住房資金管理中心負責管理。國管公積金部分可以異地使用,但主要是在北京,主要是央企職工等,其他城市非常少。

  國管公積金在正常年份只占公積金貸款中的12%左右。

  國管與市管的區別,基本上國家企業的公積金都是國管,地方省市的公積金是市管,一般的企事業單位的也是市管。國企大多是國管。

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  以2017年為例,當年北京一共發放住宅公積金貸款5。78萬套,其中國管公積金只有6800套,占比大約12%。

  當年北京二手房13萬套,新建商品房3萬套,保障房4萬套,合計20萬套左右,也就是國管公積金占市場所有交易的比例大約是3%左右。所有公積金占30%(2017年調控政策升級后,公積金比例有所提高)。

  2、公積金政策的問題

  目前北京執行的貸款政策:

  公積金的貸款上限都是120萬元,對于北京來說剛需是不可能只靠公積金貸款的,大部分都需要混合貸。而二手房業主愿意混合貸的比例不高。

  國管公積金認房不認貸,名下無房再次購買是算首套首貸;市屬公積金和商貸都是認房認貸政策,認房主要是指登記在名下的北京住宅,認貸是指全國范圍內的住房貸款(無論是否結清)。

  國管公積金貸款額度試算,需要登錄國管公積金官方網站http://www.zzz.gov.cn/index.jsp,注冊賬號,點擊貸款額度試算。一般是繳存余額的10-12倍。

  新政影響

  中原地產首席分析師張大偉分析認為:這個政策落地,因為之前市場已經有收緊的風聲,對市場直接影響不大,但從心理層面肯定會有影響。對最近有所回暖的,例如北京的樓市將有非常大的心理影響。

  盡管經過公積金政策最嚴調整,從2018年的數據來看,公積金發放個人貸款的筆數和金額都在增長。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市中,2018年度,四城住房公積金發放貸款額平均同比增長24.9%,其中北京地區上漲最為明顯:共發放住房公積金個人住房貸款831.33億元,同比增長55.2%。

  值得注意的是,四個一線城市中,廣州的住房公積金數據特立獨行。2018年,廣州發放個人住房貸款2.50萬筆、156.73億元,同比分別下降22.47%和19.77%,與2018年廣州樓市成交情況保持一致。

  廣州:相關政策內容早已執行

  國管公積金新政對廣州市場影響幾何?實際上,“認房又認貸”“二套房首付提高”等措施,在廣州早已執行。

  按照廣州公積金現行政策:

  1、家庭名下在本市無住房但有已結清住房貸款記錄的,因購買普通商品房申請公積金貸款時購房首付款比例不低于40%,貸款利率為公積金貸款基準利率。

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  2、家庭在本市擁有1套住房且無住房貸款記錄的,或擁有1套住房且貸款已還清的,因購買普通商品房申請公積金貸款時購房首付款比例不低于50%,貸款利率為公積金貸款基準利率的1.1倍。

  3、家庭有1筆未結清住房貸款記錄的,申請公積金貸款時購房首付款比例不低于70%,貸款利率為公積金貸款基準利率的1.1倍。

  專家觀點

  今年樓市依然有保有壓,不會全面放開

  (廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉)

  《通知》釋放的信息非常明確指出,要加大力度支持基本住房消費需求,所以對政策性住房的支持力度大于商品房,對于首套房的支持力度大于二套房,我認為這個政策的精神與目前的樓市調控方針是相吻合的,也再次印證了樓市差別化調控將會是長效機制的一部分,今年樓市依然會有保有壓,不會全面放開政策。

  廣州公積金政策以穩為主猛收的可能性不大

  (廣東中原地產項目部總經理黃韜)

  此次國管公積金新政的收緊,各地會否跟進,還需要看地方政策,以廣州為例,早已執行相關的政策內容,調整的空間不大;更何況,以廣州的房價水平,二套房貸款上限60萬元,夫妻雙方加起來120萬元,其實都不足以覆蓋二套房的高首付,大多數的成交仍以“商業貸款+公積金貸款”的組合貸形式為主,純公積金貸款占比有限。具體到廣州,公積金政策的走向也應當是保持穩定為主,目前廣州樓市成交量價都在比較合理的區間,貿然大幅度收緊公積金貸款的可能性不大。

  對于緩解公積金貸款余額緊張是個不錯的措施

  (知名地產專家韓世同)

  應該看到,公積金貸款需要保持一種平衡的狀態,對于公積金貸款余額相對緊張的城市來說,跟進國管公積金新政,實行二套房從嚴,也是一個有效的辦法。總體來說,公積金貸款政策的調整,放松或者收緊,實際上取決于公積金貸款的余額變動情況。

  【記者】許蕾

  【校對】楊遠云

編輯: 郭昊奇

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